주상복합의 환상, 도심 쇠퇴의 그림자- 윤희철 한국지속가능발전센터 센터장
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최근 광주는 중심상업지역 내 주거용 용적률 상향을 둘러싸고 치열한 논쟁을 벌였다. 용적률이란 대지 면적 대비 건축 연면적의 비율로, 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지를 정하는 핵심 지표다. 중심상업지역은 본래 업무, 상업, 문화 기능을 담당하는 도시의 핵심 공간이지만 최근 이 지역에 주거를 얼마나 허용할 것인가에 대한 논의가 집중되고 있다. 대부분 시민에게는 다소 낯선 주제일 수 있지만 이 문제는 도심 구조의 미래와 시민 삶의 질에 직접적인 영향을 미친다.
용적률 완화 논의가 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 광주시 도시계획조례 개정을 둘러싼 논란 속에서 중심상업지역의 주거용 용적률 상향이 도심 활성화의 해법으로 주장되고 있다. 하지만 과연 그럴까. 최근 광주 도심을 둘러보면 쉽게 고개를 끄덕이기 어렵다. 번듯한 주상복합 아래 공실 상가, 인적 드문 거리, 쇠락해가는 전통 상권이 현실을 보여준다.
필자가 더욱 의아하게 느끼는 것은 지금 광주의 상권이 너무도 심각하게 무너지고 있는 상황인데도 당장의 효과를 기대할 수 없는 용적률 규제 개정에 모든 정책적 시선을 집중하고 있다는 점이다. 설령 규제를 푼다 해도 실현되기까지 최소 3~5년은 걸리는 개발 사업에 불과하다. 현재의 문제를 해결하는 데 실질적 도움이 되지 않음에도 불구하고 마치 용적률 상향이 유일한 해법인 듯 이야기되는 분위기는 쉽게 납득하기 어렵다.
광주는 지금, 과잉 공급과 공간 기능 왜곡이라는 이중의 위기를 겪고 있다. 주택보급률은 이미 105%를 넘고 미분양 주택은 5600호에 달한다. 그럼에도 고층 주상복합은 여전히 도심 곳곳에 추진 중이다. 중요한 건 현재 제도만으로도 400% 용적률까지 고밀 개발이 가능하다는 점이다.
더 나아가 이미 광주시 조례로도 중심상업지역의 법정 최대 용적률은 1300%까지 가능하다. 이론적으로는 사업성만 충분하다면 100층 이상의 상업용 고층 건물도 지을 수 있다. 그럼에도 불구하고 개발은 상업시설이 아닌 주거용 고층 아파트에 집중되고 있다. 이처럼 상업지역을 활용하면서도 정작 상업기능 회복에는 기여하지 못하는 방향으로 도시가 운영되는 것은 심각한 문제다.
중심상업지역은 본래 상업과 업무 기능 중심의 공간이다. 그러나 현재는 ‘이름만 상업지역’일 뿐 실제로는 주거 기능에 점령당하고 있다. 이는 고층 주상복합이 주거 수요를 해결할 수 있다는 믿음에서 비롯된다. 하지만 현실은 다르다. 입주민은 대부분 단지 내 시설이나 배달 서비스에 의존하며 거리와 상권의 연결은 느슨해진다. 도시는 높아지지만 거리는 비어간다.
서울·부산의 사례에서도 알 수 있듯 무분별한 주상복합 개발은 상업 기능 약화, 공실 증가, 기반시설 부담 증가라는 부작용을 낳는다. 대구는 상업지역이 주거화되며 도시 공간 구조 자체가 뒤틀리는 결과를 초래했다. 광주도 같은 실수를 반복할 수 있다.
지금 필요한 것은 단기 수익이 아닌 도시의 지속가능성과 장기 경쟁력을 고려하는 정책이다. 도시는 단순한 건물 집합체가 아니라 사람이 살아가고 관계를 맺으며 소비하는 사회적 공간이다. 도심에 사람을 끌어들이기 위해서는 고층 건물이 아니라 사람이 머물고 걸을 수 있는 환경이 우선이다.
광주는 이제 방향을 전환해야 한다. 중심상업지역 재생은 물리적 개발이 아니라 기능 복원이어야 한다. 유동인구를 늘릴 수 있는 소규모 상업공간, 보행 친화적 거리, 문화시설, 지역 창업과 연계된 임대정책이 필요하다. 용적률은 수단일 뿐이며 도시 비전 실현을 위한 공공성 기반의 인센티브 설계와 기반시설 기여 연계가 함께 논의되어야 한다.
도시는 기능으로 존재하고 기능은 계획으로 완성된다. 문제는 규제 완화 자체가 아니라 도시공간 기획의 부재다. 공공은 방향을 설정하고 민간은 그 안에서 해법을 찾도록 유도해야 한다. 지금처럼 수익성만을 쫓는 개발은 결국 도시의 정체성을 무너뜨릴 뿐이다.
질문은 “얼마나 높이 지을 수 있는가”가 아니라 “어떤 도시에서 살고 싶은가”여야 한다. 광주의 미래는 단지 용적률 수치에 달린 것이 아니라 정책과 시민의 시선 전환에 달려 있다. 지금 우리는 중요한 기로에 서 있다. 도시의 본질을 회복할 것인가, 아니면 또 한 번 익숙한 개발 논리에 휘둘릴 것인가. 해답은 숫자 너머에 있다.
필자가 더욱 의아하게 느끼는 것은 지금 광주의 상권이 너무도 심각하게 무너지고 있는 상황인데도 당장의 효과를 기대할 수 없는 용적률 규제 개정에 모든 정책적 시선을 집중하고 있다는 점이다. 설령 규제를 푼다 해도 실현되기까지 최소 3~5년은 걸리는 개발 사업에 불과하다. 현재의 문제를 해결하는 데 실질적 도움이 되지 않음에도 불구하고 마치 용적률 상향이 유일한 해법인 듯 이야기되는 분위기는 쉽게 납득하기 어렵다.
더 나아가 이미 광주시 조례로도 중심상업지역의 법정 최대 용적률은 1300%까지 가능하다. 이론적으로는 사업성만 충분하다면 100층 이상의 상업용 고층 건물도 지을 수 있다. 그럼에도 불구하고 개발은 상업시설이 아닌 주거용 고층 아파트에 집중되고 있다. 이처럼 상업지역을 활용하면서도 정작 상업기능 회복에는 기여하지 못하는 방향으로 도시가 운영되는 것은 심각한 문제다.
중심상업지역은 본래 상업과 업무 기능 중심의 공간이다. 그러나 현재는 ‘이름만 상업지역’일 뿐 실제로는 주거 기능에 점령당하고 있다. 이는 고층 주상복합이 주거 수요를 해결할 수 있다는 믿음에서 비롯된다. 하지만 현실은 다르다. 입주민은 대부분 단지 내 시설이나 배달 서비스에 의존하며 거리와 상권의 연결은 느슨해진다. 도시는 높아지지만 거리는 비어간다.
서울·부산의 사례에서도 알 수 있듯 무분별한 주상복합 개발은 상업 기능 약화, 공실 증가, 기반시설 부담 증가라는 부작용을 낳는다. 대구는 상업지역이 주거화되며 도시 공간 구조 자체가 뒤틀리는 결과를 초래했다. 광주도 같은 실수를 반복할 수 있다.
지금 필요한 것은 단기 수익이 아닌 도시의 지속가능성과 장기 경쟁력을 고려하는 정책이다. 도시는 단순한 건물 집합체가 아니라 사람이 살아가고 관계를 맺으며 소비하는 사회적 공간이다. 도심에 사람을 끌어들이기 위해서는 고층 건물이 아니라 사람이 머물고 걸을 수 있는 환경이 우선이다.
광주는 이제 방향을 전환해야 한다. 중심상업지역 재생은 물리적 개발이 아니라 기능 복원이어야 한다. 유동인구를 늘릴 수 있는 소규모 상업공간, 보행 친화적 거리, 문화시설, 지역 창업과 연계된 임대정책이 필요하다. 용적률은 수단일 뿐이며 도시 비전 실현을 위한 공공성 기반의 인센티브 설계와 기반시설 기여 연계가 함께 논의되어야 한다.
도시는 기능으로 존재하고 기능은 계획으로 완성된다. 문제는 규제 완화 자체가 아니라 도시공간 기획의 부재다. 공공은 방향을 설정하고 민간은 그 안에서 해법을 찾도록 유도해야 한다. 지금처럼 수익성만을 쫓는 개발은 결국 도시의 정체성을 무너뜨릴 뿐이다.
질문은 “얼마나 높이 지을 수 있는가”가 아니라 “어떤 도시에서 살고 싶은가”여야 한다. 광주의 미래는 단지 용적률 수치에 달린 것이 아니라 정책과 시민의 시선 전환에 달려 있다. 지금 우리는 중요한 기로에 서 있다. 도시의 본질을 회복할 것인가, 아니면 또 한 번 익숙한 개발 논리에 휘둘릴 것인가. 해답은 숫자 너머에 있다.