광주 아파트 분양가에 마이너스 프리미엄, 즉 분양가보다 더 싼 매물들이 속출하고 있다. 공급 과잉, 부동산 경기 침체, 가격 거품 등이 종합적으로 작용하고 있다는 분석이다. 앞으로 교육 여건 등 위치, 브랜드, 조경 등에 따라 아파트 가격이 양극화되고 시장에서 투자 수요가 사라지면서 아파트 가격이 전반적으로 하락할 수밖에 없을 것이라는 전망이 나오고 있다.

16일 통계청 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 올해 5월 광주지역 주택 매매량은 1733건으로, 2년 전 같은 기간(2460건)보다 30% 하락한 것으로 나타났다. 광주지역 주택 매매량은 5월을 기준으로 2018년 2887건, 2020년 2155건, 2021년 3248건 등 2000~3000건 정도를 유지했지만 지난해(1680건)부터 2000건대 아래로 떨어지더니 올해 역시 비슷한 수치를 보였다. 부동산 거래량이 감소세로 돌아서고, 뜨겁게 달아올랐던 아파트 청약시장 역시 경쟁이 사라지면서 ‘마피’(마이너스 프리미엄)가 1억원이 넘는 매물까지 등장하고 있다.

건설사들은 부동산 경기 추이를 지켜보면서 분양을 미루거나 신규 사업 부지 개발을 포기하는 등 관망 상태에 들어갔다. 이들 업체들은 과거의 ‘완판’, ‘수억원의 프리미엄’ 등은 앞으로 그 가능성이 희박할 것으로 예상하고 있다. 업계가 자연스럽게 투자 수요를 배제하고 실수요를 중심으로 공급 계획을 수립하는 등 구조조정에 들어갈 수밖에 없을 것이라는 전문가들의 의견도 나오고 있다.

일각에서는 고금리 기조가 다소 완화되고, 공급물량이 비교적 적은 올 하반기 기존 미분양 물량이 해소되는지 여부를 살펴볼 필요가 있다는 신중론도 제기하고 있다.

현재 아파트 분양 시장은 차갑게 식으면서 ‘마피’가 속출하고, 어떻게든 물량을 털어내기 위해 분양업체들은 현장 판매 인원을 늘리고 인센티브도 강화하는 등 안간힘을 쓰고 있다.

최근 입주를 시작한 광주시 동구 궁동의 ‘금남로한신더휴펜트하우스’는 분양가 대비 1억2000만원 싼 물건이 수두룩하고, 남구 월산동 ‘남구진아래리센츠’도 분양가보다 7000만원 낮은 가격에 시장에 나왔다. 이밖에도 서구 화정동 ‘광주화정골드클래스2차’와 광주시 북구 운암동 ‘센트럴운암모아엘가트레뷰’도 3000~4000만원 ‘마피’를 보이고 있다.

올해 청약 경쟁률도 저조하다. 올 상반기 광주지역 신규분양 아파트 청약 경쟁률은 1.72대 1에 불과했다. 물론 올 상반기에만 광주에서 1만 세대가 넘게 분양했다는 점에서 과잉 공급과 고분양가로 청약 경쟁률이 낮았다는 분석이 지배적이지만, 무분별한 공급 대비 시장 수요 자체가 감소한 것으로 보인다. 이로 인해 지난해부터 올 상반기까지 분양에 들어간 단지들의 경우 적게는 10%, 최대 60%의 분양률을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

그나마 다행인 점은, 올해 하반기 분양 예정인 단지가 ‘상무kcc’, ‘수랑공원 골드클래스’, ‘동림동 진아리채’ 등 3곳에 불과하다는 점이다. 공급이 줄면서 미분양 세대 해소에 도움이 될 것이라고 보는 분석도 있다.

이 같은 분위기를 반영하듯, 광주의 아파트매매가격은 최근 10주 연속 하락하고 있다. 7월 둘째주까지 광주 아파트 매매가격은 누계 0.75% 감소하면서 전국 평균(-0.63%)보다 높았다.

수도권을 중심으로 최근 부동산이 반등하는 것과는 달리 광주는 여전히 하락 기조가 이어지고 있다. 이는 지역 경제력과 비교해 분양가를 너무 높게 책정하면서 빚어진 현상이라는 분석도 설득력을 얻고 있다.

/김민석 기자 mskim@kwangju.co.kr